Loi Pinel : l’investissement locatif ultime pour défiscaliser

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Si vous avez prévu d’investir dans l’immobilier, vous avez certainement déjà entendu parler de la loi Pinel. Ce dispositif d’optimisation fiscale s’adresse en effet aux français ayant fait le pari de l’immobilier et présente de nombreux avantages au moment de déclarer vos impôts.

Remplaçant le dispositif Duflot, qui avait été vivement critiqué par les investisseurs, la loi Pinel a pour but de booster l’investissement des particuliers dans le secteur immobilier, mais aussi de permettre aux locataires d’accéder plus facilement à un logement abordable financièrement.

Qu’en est-il concrètement des avantages apportés par la loi Pinel, à qui s’adresse-t-elle et comment en bénéficier en en évitant les écueils ? Nous répondrons dans cet articles à toutes vos questions concernant ce dispositif fiscal, afin de vous accompagner dans l’optimisation de votre investissement immobilier.

A qui s’adresse la loi Pinel ?

Comprendre la loi pinelConcrètement : à tout le monde.  La loi Pinel s’adresse en effet à tous les contribuables français, établis en France et y payant leur impôts. Attention pour les expatriés, car la loi Pinel n’a pas encore clairement répondu à la question de savoir s’ils pouvaient prétendre à la loi Pinel pour optimiser leur fiscalité.

Rentrons maintenant plus précisément dans les conditions d’éligibilité pour bénéficier de ce dispositif fiscal avantageux.

Qui est éligible à la loi Pinel ?

Si la loi Pinel a été votée par les parlementaires français en 2016, elle est applicable rétrospectivement au 1er septembre 2014. Attention car ce n’est pas le cas pour tous les propriétaires : si vous tenez votre bien immobilier en ascendance ou descendance, la loi Pinel ne s’appliquera dans votre cas qu’à partir du 15 janvier 2015.

Si tous les français peuvent en principe prétendre à ce dispositif fiscal, il faut néanmoins répondre à des conditions plus ou moins drastiques pour en bénéficier. Pour savoir si vous êtes éligible, vous allez devoir en effet respecter des conditions relatives aux ressources des personnes louant votre bien, mais aussi vous conformer à des plafonds de loyer, des délais de construction et d’achèvement pour votre bien immobilier ainsi que des normes de respect de l’environnement et thermiques. Pour finir, la loi Pinel ne couvre pas toute la France et se limite à certaines zones. Votre bien devra donc se trouver dans l’une d’entre elles pour vous permettre de bénéficier du dispositif Pinel.

Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?

Revenons maintenant sur ces différents critères.

Le type de logement

Avant de vous réjouir trop vite à l’idée de pouvoir bénéficier du dispositif Pinel pour votre prochaine déclaration d’impôts, sachez qu’elle ne s’adresse pas à tous les types de bien immobilier. En effet votre investissement devra répondre à certains critères pour être éligible à la loi Pinel.

Pour commencer, le logement dans lequel vous avez investi devra être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Il peut également s’agir d’un bien immobilier que vous êtes actuellement en train de faire construire ou d’un logement ancien dans lequel vous réalisez des travaux de mise à neuf.

Un autre cas particulier qui vous permettra de bénéficier de la loi Pinel est si le bien en question ne répondait pas aux conditions de décence et fait actuellement l’objet de travaux de réhabilitation afin de satisfaire aux caractéristiques légales. Idem si vous avez investi dans un bien qui n’était auparavant pas qualifié comme un logement et pour lequel vous avez engagé des travaux visant à sa transformation comme tel.

Vous l’avez compris, le charme de l’ancien est certes indéniable, mais il ne vous permettra pas de prétendre aux avantages fiscaux qu’offre la loi Pinel. Dernière précision importante, votre bien doit s’être vu attribuer le label BBC 2005 ou respecter la réglementation thermique (RT 2012). La construction ou les travaux de réhabilitation devront quant à eux avoir été terminés 30 mois maximum après la Déclaration d’Ouverture de Chantier et être occupé par des locataires 12 mois après la remise des clés.

Attention également si votre logements a un droit de propriété démembré (par exemple s’il est en nu-propriété ou usufruit)  ou bien s’il bénéficie déjà d’un autre dispositif fiscal. Vous ne pourrez en effet pas profiter simultanément de la loi Pinel et  des lois Malraux, censi-bouvard, LMP, LMNP, girardin, ni de la loi Pinel outremer.

Les normes énergétiques

Votre bien immobilier devra ensuite respecter des normes de performances énergétiques (environnementales et thermiques) qui varieront selon le type de votre logement.

S’il s’agit d’un logement neuf ou que vous avez fait construire vous-même, vous devrez respecter la norme RT 2012 Réglementation thermique – RT 2012. Attention aussi de bien avoir déposé votre permis de construire après la date du 1er janvier 2013.

Si le bien dans lequel vous avez investi nécessitait des travaux de réhabilitation ou transformation en un logement disponible à l’habitation, il devra posséder le label  HPE rénovation 2009 ou Label BBC rénovation 2009.

Les plafonds de loyer

Plusieurs plafonds s’appliquent à votre bien immobilier si vous souhaitez profiter de la loi Pinel. Le premier concerne le montant du loyer que vous réclamez à ses locataires. Le second est relatif au montant de votre investissement pour acquérir votre bien.

Commençons par les différents plafonds que vous devez respecter pour le montant du loyer. Vous ne pourrez en effet pas dépasser un certain montant, qui variera en fonction de la surface du logement ainsi que de la zone dans laquelle ce dernier se situe. Ce plafond est censé permettre de réguler les prix du marché et permettre au maximum de français d’accéder à un bien locatif plus facilement.

  • Pour la zone A bis (Paris et sa proche banlieue), le montant du loyer ne pourra pas dépasser : 16,82€/m² 1
  • Concernant le reste de la zone A (qui regroupe le reste de la banlieu parisienne) : 2,49€/m²
  • Pour la zone B1 ( soit les grandes agglomérations dépassant 250 000 habitants, ainsi que certaines villes du littoral et corse) : 10,06€/m²
  • Pour la zone B2 ( les communes regroupant de 50 000  à 250 000 habitants) : 8,74€/m².

Faites également attention au plafond de ressource de vos locataires. Leurs revenus ne pourront en effet pas dépasser un certain montant selon la composition du foyer (le nombre de personne à charge) et la zone dans laquelle est située votre bien. Par exemple, une personne seule vivant dans a zone A bis ne pourra pas toucher plus de 36 971 par an.

Quels sont les plafonds de la zone Pinel ?

Les plafonds d’investissement

Passons maintenant aux critères de plafonnement de votre investissement. Ils permettront eux aussi de déterminer si vous êtes éligible ou non au dispositif Pinel.

Pour commencer, votre investissement total ne devra pas avoir dépassé le montant de 300 000 euros. Il devra également correspondra à un ratio de 5 500 euros par m² au maximum.  Pour bénéficier de la loi Pinel, vous devrez par ailleurs limiter vos investissements à 2 biens par an (en respectant toujours le plafond des 300 000 euros). Pour finir, la réduction dont vous bénéficierez au titre du dispositif Pinel devra respecter le plafond des niches fiscales en général, fixé à 10 000 euros par foyer et par année (sans possibilité de reporter votre réduction d’impôts d’une année à l’autre).

Les conditions géographiques

Le dernier critère d’éligibilité pour bénéficier de la loi Pinel est la zone dans laquelle est situé le bien immobilier dans lequel vous avez investi. En effet, l’un des objectifs poursuivis par ce dispositif fiscal était de soulager certaines zones du territoire français d’une trop forte tension  au niveau de l’offre et la demande en terme de logements locatifs.

Comme nous l’avons déjà vu avec les plafonnements de loyer et de revenus des locataires, la zone est un critère très important pour déterminer votre éligibilité. Le territoire français est ainsi divisé en 5 catégorie : la zone A et Abis (pour Paris, la Côte d’Azur et sa proche et lointaine banlieu), la zone B1 pour les villes de 250 000 habitants et certaines villes de la côte dont le prix des loyers a connu une forte hausse. Les deux dernières zones sont la B2 (pour les villes entre 50 000 et 250 000 habitants) et la zone C pour le reste du territoire.

Quelles sont les zones de la loi Pinel

Attention, car le zonage va changer en 2018. Désormais, les villes de a zone A, A bis et B1 seront éligible à la loi Pinel jusqu’en 2021. A partir du 1er janvier 2018, les biens se situant dans la zones C  ne pourront plus bénéficier du dispositif Pinel. Les logements dans la zone B2 disposeront d’un répit d’une année.

Quels sont les avantages fiscaux offerts par la loi Pinel ?

La loi Pinel présente de nombreux avantages fiscaux. Une fois que vous aurez répondu à tous ces critères d’éligibilité (ce qui n’est pas une mince affaire, comme nous venons de le voir), vous pourrez potentiellement bénéficier d’une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 21 %. Voici les trois cas de figure.

réduction loi pinel

  • Si vous vous engagez sur une période de 6 ans (avant laquelle vous ne pouvez pas revendre votre bien), vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %. Vous pouvez ainsi prétendre à une réduction de 36 000 euros.
  • Si vous vous engagez à louer votre bien neuf pendant 9 ans, vous pourrez bénéficier d’une réduction de 18 %, soit 54 000 euros.
  • Pour finir, si vous acceptez de louer votre bien pendant une période minimale de 12 ans, vous aurez droit à une réduction de 21 % sur votre investissement immobilier. Cela représente une réduction de 63 000 euros si vous avez investi le montant maximal accordé par la loi Pinel, soit 300 000 euros.

Vous pouvez réaliser une simulation gratuite des réductions fiscales que vous permettrait de réaliser le dispositif Pinel. Pour cela, il vous suffit de vous rendre sur le site du gouvernement dédié à la loi Pinel.

Pourquoi investir avec la loi Pinel ?

La loi Pinel n’a pas été uniquement pensée pour favoriser l’accès à la location et le respect des nouvelles normes environnementales. C’est également un dispositif très efficace pour permettre à de nombreux français de devenir propriétaire de leur propre logement sans avoir nécessairement un apport financier. Sachez en effet que les banques sont généralement moins frileuses à vous soutenir dans votre projet si vous êtes éligible à la loi Pinel car il sera considéré comme moins risqué.

Les réductions d’impôts sont également un puissant moteur dans la constitution de votre patrimoine immobilier, et vous aideront également à préparer votre retraite, mais aussi à protéger vos proches de l’avenir. Contrairement à la loi Duflot, le dispositif Pinel permet en effet aux propriétaires d’un bien neuf de le louer à leur famille : ascendants et descendants.

Quels sont les pièges que les investisseurs doivent éviter ?

Vous êtes conquis par le dispositif Pinel et prêt à vous lancer dans l’achat d’un bien neuf dans le but de le louer ? Voyons maintenant les pièges à éviter et tous les conseils que vous devez connaitre afin de bien réussir votre investissement immobilier.

Bien choisir l’emplacement de son bien

Avant de vous lancer dans l’achat d’un bien, il ne faut pas oublier le critère n°1 de tout investissement immobilier : l’emplacement. Ne pensez pas que la loi Pinel vous dispense de prendre en compte ce dernier. Réfléchissez pour commencer en terme des zones du dispositif.

Les zones A et B1 sont évidemment les plus intéressantes, car elles sont très dynamiques et bénéficient d’une forte demande et d’une croissance régulière. Prenez également en considération le dynamisme économique de la commune dans laquelle se trouve votre bien, la proximité avec les commerces, les transports et les projets de développement futurs.

S’entourer de professionnels

Pour bien baliser l’acquisition, la rénovation et la gestion de votre bien, vous devez vous entourer de professionnels sérieux et spécialisés dans ce domaine. Sachez par exemple que la majorité des biens éligibles à la loi Pinel seront achetés sur plan. Sélectionnez donc un promoteur compétent afin qu’il tienne les délais, car des retards pourraient se traduire par une non-égibilité au dispositif.

Faites aussi bien attention lorsque vous choisirez le gestionnaire, qui sera votre intermédiaire avec vos locataires. Ne négligez pas non plus le syndic qui aura pour fonction de faire respecter le règlement et d’assurer le bon fonctionnement de la copropriété.

Préparer sa déclaration fiscale

Pour finir, et bien qu’il ne soit pas le dispositif le plus complexe, remplir votre déclaration fiscale en respectant la loi Pinel peut nécessiter un peu d’aide. Privilégiez un conseiller de votre région pour que les démarches soient plus facile et que vous ne perdiez pas de temps inutilement. Ce dernier vous aidera à remplir tous les formulaires relatifs  à votre investissement en loi Pinel dont :

  • l’engagement de location
  • le bilan foncier
  • L’avantage fiscal de la loi Pinel

comment optimiser son investisesment pinel

Pour en savoir plus : texte officiel de la loi pinel sur le site des impots

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