Le guide complet de la défiscalisation immobilière avec la loi LMNP

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La loi LMNP permet à tous les français de tirer des revenus complémentaires de la location d’un bien meublé. En plus des avatanges financiers que représente un tel investissement (car ces logements sont très prisés), le statut de loueur meublé non professionnel vous permettra également de bénéficier d’avantages fiscaux.

On comprend très facilement pourquoi de plus en plus de contribuables se tournent vers le statut de LMNP. Ce statut vous dégage par exemple de toutes les contraintes de gestion de votre bien, mais vous permet aussi de percevoir des revenus fixes non imposés qui peuvent vous aider dans la constitution de votre retraite. Il présente néanmoins quelques contraintes qu’il faut connaitre avant de se lancer, ainsi que des pièges à éviter pour tirer le meilleur parti de ce dispositif de défiscalisation immobilière.

Pour bénéficier au mieux de cette niche fiscale datant de 1949, nous vous expliquerons clairement qui peut en bénéficier, quelles sont les conditions à remplir. Nous reviendrons aussi sur les avantages fiscaux (et financiers) de la loi LMNP et les pièges à éviter pour optimiser au mieux vos revenus.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi LMNP ?

Le statut de loueur meublé non professionnel s’applique à un type de bien immobilier bien précis. Vous devez acheter un logement et le meubler afin qu’un locataire puisse y vivre convenablement. Pour être considéré comme un bien meublé, il doit être équipé au minimum d’un lit, d’une table et de chaise, des appareils d’électro-ménagers basiques, de la vaisselle, des draps, etc.

Il est même possible pour le propriétaire de louer une partie de sa résidence principale. C’est d’autant plus intéressant si le loyer (sans les charges) que vous avez tiré de cette activité n’a pas dépassé 183 euros/m² par an en région parisienne et 134 euros par mètre carré pour le reste de la France, vous serez complètement exonéré d’impôt. Attention cependant, car cette exonération ne s’applique pas si la pièce que vous louez est séparée de votre résidence principale et possède son accès privé (comme une chambre de bonne par exemple).

Pour tirer pleinement parti des bénéfices fiscaux que la loi LMNP offre aux loueurs d’un bien meublé, vous devrez également :

  • Acheter votre bien meublé dans une résidence privée de services (comme une résidence étudiante, touristique ou un Ehpad). Cela vous permettra notamment de vous décharger des contraintes de gestion de votre bien, mais aussi de reccupérer la TVA).
  • Signer un bail commercial avec la société de gestion en charge de la résidence dans laquelle vous avez choisi d’investir.Pourquoi investir en LMNP

Quelles différences avec le statut de loueur meublé professionnel ?

Pour bénéficier de la loi LMNP, vous devrez notamment répondre à certains critères destinés à différencier votre investissement de celui d’un loueur meublé. Vous devrez notamment respecter les points suivants :

  • Les revenus que vous tirez de la location de votre bien meublé ne devront pas dépasser les 23 000 euros par an.
  • Vos recettes a,nuelles liées à votre activité de loueur ne doivent pas non plus dépasser 50 % de vos revenus globaux.
  • Vous ne devez pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que loueur en meublé.

Comme vous le voyez, le statut de LMNP est en réalité un régime fiscal par défaut, qui se définit par rapport à celui du loueur meublé professionnel.

Toutes les démarches à suivre

Si vous souhaitez bénéficier de la loi LMNP, vous devrez également remplir certaines démarches, nécessaires à l’obtention du statut. Il est également important que vous compreniez quels sont les différents régimes fiscaux que vous pouvez adopter.

Quels sont les différents régimes fiscaux concerné par la loi LMNP ?

Avec la loi LMNP, vous aurez le choix de déclarer les revenus que vous tirez de la location de votre bien meublé sous deux régimes fiscaux distincts : le régime réel ou micro BIC.

  • Le régime micro BIC est obligatoire si vous avez investi dans un logement au sein d’une résidence de service, mais aussi si vous le louez dans le cadre d’une activité commerciale (comme pour une chambre d’hôte ou une location saisonnière). Vous serez dans ce cas imposé selon le régime micro BIC (pour Bénéfices Industriels et Commerciaux).
  • Vous serez cependant contraint de passer au régime réel si les bénéfices que vous tirez dépassent 32 900 euros par an. Attention car si l’un des biens que vous louez est déclaré sous le régime réel, vous serez contraint de faire de même avec l’ensemble des logements mis en location.

Comment bénéficier de la loi LMNP

Les démarches à suivre

Pour bénéficier du statut LMNP, vous devrez commencer par remplir le formulaire P0i, nécessaire à l’obtention de votre numéro SIRET. Cet identifiant vous sera en effet réclamé par le centre des impôts au moment de déclarer vos revenus annuel.

Ce formulaire (qui est également nommé Cerfa N°11921*01) vous permet de déclarer le début de votre activité de loueur non professionnel. N’étant pas relatif à une activité commerciale (ce qui est le cas pour les loueurs en meublé professionnel), le formulaire P0i n’enclenche en aucun cas votre enregistrement au RCS.

N’oubliez pas d’envoyer ce formulaire sous les 15 jours (au maximum) suivant le début de votre activité de loueur en meublé non professionnel. Adressez-le pour cela au centres des impôts de la commune dans laquelle se situe le logement que vous louez (et non celui de votre résidence principale si ces deux lieux diffèrent).

Quels sont les avantages fiscaux qu’offrent ce statut ?

Passons maintenant au plus intéressant. Quels sont les avantages fiscaux dont vous pourrez bénéficier grâce à la loi LMNP. Il faut distinguer les allègement sur l’imposition de votre revenu et de vos profits, le remboursement de la TVA et la possibilité d’amortir votre investissement. Il est aussi important de parler des avantages financiers d’un tel investissement.

Allègement de votre imposition

Le premier avantage fiscal dont vous pourrez bénéficier avec la loi LMNP est la déduction des charges liées à votre bien de vos revenus locatifs. Il s’agit notamment des intérêts de votre emprunt si vous avez acheté votre bien à crédit, mais aussi votre taxe foncière, les travaux de réhabilitation que vous avez réalisé ou encore vos frais de gestion. Accumulées, la déduction de ces charges vous permettra d’atteindre assez rapidement un déficit foncier, qui se traduira par une non imposition pure et simple de l’ensemble de vos revenus locatifs !

Il faut distinguer le cas des loueurs meublé en non professionnel sous le régime micro BIC et le régime réel. Dans le premier cas, vous bénéficierez d’une réduction fiscale de 50 % sur tous les revenus que vous tirez de votre location. Si cet abattement est inférieur à vos charges déductibles, il sera alors plus intéressant pour vous de passe rau régime réel. Ce dernier vous permet en effet de déduire l’ensemble des charges de votre logement (uniquement si vos revenus fonciers dépassent 33 100 par an).

Tout savoir du statut LMNP

Sachez également que les déficits subis par les loueurs meublé non professionnels ne sont en aucun cas imputables sur vos bénéfices s’ils sont déclarés sous le régime BIC, pour les activités réalisées dans l’année et pour les 10 prochaines années.

Remboursement de la TVA et amortissement

Parmi les autres avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier, il faut évoquer la possibilité d’amortir les équipements ainsi que les meubles (d’une valeur de plus de 598 euros) sur leur valeur d’usage et une période pouvant aller de 5 à 30 selon la nature de votre investissement (comptez par exemple 8 ans pour un lit). Vous pourrez également amortir votre bien à la revente, car l’acquéreur aura la possibilité lui aussi d’amortir son achat. C’est un point important à noter car cet amortissement facilitera la revente de votre logement et donc votre stratégie de sortie, un point souvent négligé par les investisseurs.

Si vous avez investi dans un logement meublé dans une résidence de service, vous aurez également la possibilité de récupérer votre TVA. Combiné au dispositif Censi Bouvard, vous pourrez également bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% sur le prix d’achat de votre bien immobilier.

Performances financières de votre investissement

Au delà des avantages fiscaux d’un tel investissement immobilier, le statut de loueur meublé non professionnel est également intéressant en raison des performances de ce secteur. Certains biens (notamment les plus petites surfaces situées dans les grandes agglomérations ou centres d’affaires et étudiants) peuvent être loué à un prix de 10 à 25 % plus élevé qu’un bien en location nue.

Ce statut est également intéressant parce qu’il vous défait des contraintes de la gestion locative. Votre bien sera en effet entre les mains d’une société de gestion professionnelle (si vous avez investi dans une résidence de service), qui vous permettra également d’assurer des revenus mensuels fixes. Votre bailleur commercial est en effet tenu de vous verser un loyer tous les mois, même s’il n’est pas occupé par un locataire.

tirer parti d'un bien meublé

Les pièges à éviter pour optimiser sa fiscalité avec la loi LMNP

Tout investissement comporte sa part de risque, et les risques de la loi LMNP sont plus inhérents au secteur immobilier qu’à votre statut de loueur meublé non professionnel. Faites ainsi particulièrement attention à l’emplacement de votre logement et assurez-vous qu’il réponde à une demande réelle. Soyez également prudent dans le choix de la société de gestion si vous désirez investir dans une résidence de service.

Passons maintenant aux pièges strictement liés au statut de LMNP.

Le choix de votre régime fiscal

Choisissez bien votre régime fiscal, au risque de vous auto-pénaliser. Par exemple, les charges d’un bien meublé seront largement plus importantes que pour une location nue.

Tenez donc votre comptabilité le plus strictement possible, afin de bien choisir dès le début le régime fiscal le plus intéressant pour votre investissement. Vous pourrez toujours ous trattraper et rectifier vos déclarations antérieures avec celles du régime Micro BIC. Mais cela restera moins intéressant que d’avoir choisi dès le début de votre activité de LMNP le régime réel.

Optimiser sa fiscalité avec le statut de loueur meublé

La gestion comptable de vos amortissements

Attention également aux erreurs de déclaration lors de la comptabilisation de vos amortissements, en particulier pour les loueurs débutants. Vous devrez les déclarer dans un registre spécifique ou informatisé et respecter des normes très strictes qui peuvent nécessiter de vous faire aider par un comptable professionnel et spécialisé dans la défiscalisation immobilière.

Le mode d’amortissement est en effet plutôt compliqué à comprendre et peut donc entrainer de nombreuses erreurs, plus ou moins graves (car les amortissements sont la principale charge que vous pouvez déduire de vos revenus). Attention par exemple à bien dissosier votre terrain et la construction, choisissez la durée d’amortissement en fonction du meuble ou de l’équipement et suivez de près les reports d’amortissements (qui vous permettent de vous défaire de la limitation de durée).

Le remboursement de la TVA

Si vous avez investi dans une résidence de service, faites également attention au remboursement de la TVA, dont l’oubli ou le retard peuvent engendrer des pénalités, des intérêts ou même des majorations de retard.

Comme vous pouvez le voir, la tenue et le suivi strict de la comptabilité de votre activité de loueur en meublé dépasse les compétences d’un particulier débutant dans l’immobilier et peut donc nécessiter l’aide d’un professionnel.

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