Guide de la loi Censi Bouvard : comment en bénéficier ?

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La loi Censi Bouvard permet aux français ayant investi dans la pierre (et plus particulièrement dans un bien meublé dans une résidence de service) de bénéficier d’avantages fiscaux considérables. Son objectif est donc d’inciter les contribuables à investir dans les résidences de type touristique, étudiante, d’affaire ou encore les EHPAD.

Si le bien dans lequel vous avez investi est éligible au dispositif Censi Bouvard, vous pourrez bénéficier de réduction de vos impôts pouvant atteindre 11 % du montant que vous avez investi sur une durée de 9 ans minimum. Découvrez les conditions que vous devrez respecter pour pouvoir vous aussi tirer avantage de cette nouvelle loi fiscale et comment optimiser votre investissement en évitant les erreurs communes dans ce domaine.

Dans cet article, nous vous expliquerons quels sont les plafonds et restrictions à respecter, et comment optimiser votre déclaration fiscale pour diminuer vos impôts ou encore vous faire rembourser la TVA de votre logement. Bref, tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans ce secteur prometteur et très rentable de l’immobilier. 

A qui s’adresse la loi Censi Bouvard ?

Techniquement, tous les contribuables français peuvent bénéficier du dispositif fiscal Censi Bouvard. Pour cela, vous devez uniquement avoir investi dans un bien meublé à but locatif dans une résidence de service et vous engager à le conserver pendant au moins 9 avant (avant de chercher à le revendre).

Vous devrez uniquement prouver que vous résidez bien en France et que vous avez acheté un logement neuf ou en état d’achèvement futur (VEFA) entre la date du 1er janvier et du 31 décembre 2016 dans une résidence dite de service. Il s’agit concrètement d’une résidence privée proposant des services la rapprochant d’un complexe hôtelier (comme une conciergerie, une cafétéria, une connexion Internet) pour les résidences touristiques ou étudiantes ou d’une clinique, pour les EHPAD

pièges à éviter avec la loi Censi Bouvard

Le dernier détail à retenir si vous souhaitez bénéficier de la loi Censi Bouvard est que vous devez exercer votre activité de loueur de façon non-professionnelle. Pour cela, les revenus que vous tirez de votre bien meublé ainsi que votre régime fiscal devront répondre à certaines exigences. Mais passons directement aux conditions spécifiques limitant l’accès au dispositif Censi Bouvard.

Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?

En effet, comme la grande majorité des dispositifs fiscaux liés à l’investissement immobilier, il existe une longue liste de clauses d’éligibilité censées en limiter l’accès. Vous devrez toutes les respecter pour pouvoir prétendre à un allègement fiscal. Dans le cas de la loi Censi Bouvard, le logement et la résidence dans laquelle vous avez investi devront respecter certaines normes. Nous reviendrons également sur les exigences relatives à vos modalités d’investissement et à votre régime d’imposition.

Le type de logement et de résidence de service

Pas question d’investir dans n’importe quel bien meublé pour bénéficier de la loi Censier Bouvard. Le logement que vous allez acquis devra en effet répondre à certains critères :

  • Il devra être neuf ou en état futur d’achèvement.
  • Le logement devra être achevé depuis au minimum 15 ans, mais complètement réhabilité. Les travaux réalisés pour réhabiliter ou rénover le logement devront satisfaire les performances techniques pertinente (présentées I de l’article 2 quindecies B de l’annexe III du code général des impôts).
  • Votre bien meublé devra se trouver dans une résidence de service : il peut s’agir d’une résidence étudiante, de tourisme classée, une résidence pour séniors ou un Etablissement médicalisé pour les personnes dépendantes (Ehpad).

Pour finir, vous devrez vous engager à conserver votre bien pendant une période minimum de 9 ans avant de vous décider à le revendre.

conditions d'investissement loi Censi Bouvard

Les modalités d’investissement et d’imposition fiscale

Pour savoir si vous êtes éligible à la loi Censi Bouvard, vous devrez également évaluer vos modalités d’investissement et adopter le bon régime d’imposition. Contrairement à la loi Pinel, le dispositif Censi Bouvard ne limite pas le nombre de biens acquis, mais le montant de votre investissement ne pourra pas dépasser 300 000 euros (par foyer fiscal). Vous devrez bénéficier du statut de Loueur de Meublé non Professionnel (LMNP), car ce statut est strictement réservé aux particulier.

La déclaration que vous ferez des revenus tirés de la location de votre bien meublé devront de plus se faire sous le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), comme un entrepreneur classique. Vous devrez également respecter le plafonnement relatif aux niches fiscales conformément à la loi française,  soit 10 000 euros par année.

Quels sont les avantages fiscaux offerts par la loi Censi Bouvard ?

Intéressons-nous à présent au plus important : quels avantages fiscaux pouvez-vous espérer avec la loi Censi-Bouvard. On peut les diviser en 3 cadeaux fiscaux distincts. Le premier consiste en une diminution de votre taux d’imposition. Le second vous permettra de vous voir rembourser votre TVA. Pour finir, le dispositif Censi-Bouvard se traduit par une garantie de toucher un loyer tous les mois pendant une période de 9 ans (reportable sur 6 années supplémentaires.

Quels sont lles intérêts de la loi Censi Bouvard

Quelles sont les réductions d’impôts que permet la loi Censi Bouvard

La loi Censi Bouvard offre parmi les taux de réduction d’impôts les plus intéressants avec la possibilité de déduire 11 % de votre bien par an pendant une période minimale de 9 ans. Ce cadeau fiscal se distribuera de manière linéaire sur les 9 années (elle sera toujours identique) et se fera directement sur le montant d’impôts que vous payez en fin d’année.

N’oubliez pas que cette réduction d’impôt ne peut s’appliquer qu’en vertu du montant d’investissement maximum fixé par la loi Censi Bouvard, soit 300 000 euros.  Le montant maximum de défiscalisation que vous pourrez obtenir par année ne dépassera donc jamais les 33 000 euros.

Le remboursement de la TVA et amortissements

Parmi les autres avantages dont vous pourrez bénéficier avec la loi Censi Bouvard, il faut également mentionner la possibilité de vous voir rembourser votre TVA. Ce dernier peut se faire à travers un prêt relais ou via un remboursement direct de l’Etat.  Il faut en effet savoir que les services fournis dans les résidences de services sont assujettis à la TVA, dont vous pourrez récupérer jusqu’à 20 % ce qui aura un impact direct sur son prix d’achat et donc le montant de votre investissement. Attention car si vous revendez votre bien meublé avant les 9 années stipulées dans la loi Censi Bouvard, vous devrez à votre tour rembourser ce cadeau fiscal à l’état au prorata des années qu’il vous reste pour louer votre logement.

Vous pouvez également amortir une partie des investissements liés à votre bien meublé. Selon la nature de votre investissement (travaux, ou même mobilier), cet amortissement s’étalera sur une période pouvant aller de 5 à 30 ans. Ce montage financier plus complexe (pour lequel vous aurez certainement besoin d’un conseiller spécialisé), vous permettra de défiscaliser plus durablement les revenus que vous tirez de la location de votre investissement. Ils sont en effet reportables sans limite de durée sur vos futurs bénéfices.

Autres garanties

Investir dans un bien meublé situé dans une résidence de service représente également de nombreux avantages et garanties de rentrée d’argent qu’il est important de mentionner. Notamment :

  • La garantie de recevoir un loyer mensuel pendant une période de 9 ans. Le gestionnaire de la résidence dans laquelle vous avez investi est en effet tenu de vous le reverser et il n’existe techniquement pas de vacance de loyer avec ce type de bien immobilier.
  • L‘abattement fiscal que met en place la loi Censi Bouvard a pour but de vous aider à vous constituer un patrimoine. Si vous le financez par emprunt, vous actionnerez de plus un double effet de levier. Fiscal d’abord, car vous pourrez déduire les intérêts de vos loyers, mais aussi financier. Le taux de votre placement sera en effet supérieur à celui de votre emprunt. Avantages de la loi Censi-Bouvard

Quels sont les pièges que les investisseurs doivent éviter ?

Avant de vous lancer dans l’achat d’un bien meublé dans une résidence  de service, il y a quelques points à considérer pour vous assurer de ne pas commettre d’erreur et de tirer le meilleur parti possible du dispositif Censi Bouvard. 

Pour commencer, faites bien attention à l’emplacement de la résidence dans laquelle vous allez choisir d’investir. Privilégiez une zone dynamique et proche des commodités, notamment des transports ou encore d’un pôle universitaire important pour les résidences étudiantes.

investissement censi bouvard

Au delà des seuls dangers  liés aux opérations de défiscalisation immobilière, (comme la surestimation de votre bien, des loyers, ou les problèmes de gestion de l’exploitant), vous devrez également veiller aux points suivants :

  • Pour amortir votre investissement, vous serez contraint de passer au régime fiscal réel (et non plus au statut de BIC);
  • Si vous comptez louer plusieurs biens, vous devrez étendre le régime réel à la totalité d’entre eux.
  • Sachez également que le double levier fiscal permi par l’achat de votre bien par crédit vous poussera certainement à le revendre au terme de votre emprunt. Si cela se produit avant la période de neuf ans, vous serez contraint de rembourser la TVA (qui n’est définitivement acquise qu’après 5 ans).  Vous devrez alors reverser 11/20em de votre TVA si vous ne souhaitez pas céder votre bien avec son bail commercial.
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