Comprendre la défiscalisation immobilière : comment en bénéficier et les dispositifs 2018

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L’immobilier est un secteur d’investissement très intéressant, notamment parce qu’il permet des rendements plus attractifs que d’autres placements purement financiers. L’autre avantage d’investir dans la pierre et que de nombreux dispositifs fiscaux permettent d’alléger vos impôts. La défiscalisation immobilière peut en effet vous permettre de défiscaliser une partie de vos revenus et même d’accumuler certains cadeaux fiscaux pour optimiser vos investissements et ce qu’ils vous rapportent.

Attention cependant à ne pas trop attendre de dispositif comme la loi Pinel ou Censi Bouvard (que nous détailleront dans cet article), car le plafonnement de la niche fiscale limite cette défiscalisation à 10 000 euros par an et par foyer. Ces dispositifs de défiscalisation immobilière sont également plus ou moins complexes et vous devrez répondre à une liste (plus ou moins longues) de conditions pour y être éligible. Néanmoins, il serait dommage de vous priver de ces réductions d’impôts prévues par la loi.

Faisons ensemble le tour des dispositifs de défiscalisation immobilière qui existent aujourd’hui en France. Nous verrons également comment en bénéficier et éventuellement les combiner.

Pourquoi l’état français a-t-il mis en place de tels dispositifs de défiscalisation immobilière ?

Ces niches fiscales sont un moyen pour l’état de répondre aux problématiques que peuvent rencontrer les contribuables français en terme d’accès à la propriété ou à un logement locatif. La loi Pinel, par exemple, s’adresse principalement aux logements dans les grandes agglomérations, où les tensions entre offre et demande sont particulièrement importantes.

C’est donc un moyen de répondre à la crise du logement, tout en encourageant l’application de nouvelles normes environnementales (qui font partie des critères d’éligibilité). Dans le cas de la loi Monuments historiques, ces dispositifs de défiscalisation fiscale permettent quant à eux de mieux conserver le patrimoine français. Comme vous le voyez, le but premier n’est pas d’alléger l’imposition des français. C’est pourtant avec cette optique que nous allons considérer les différentes niches fiscales immobilières qui existent aujourd’hui.

Quelles sont les meilleures niches fiscales

La loi Pinel

La loi Pinel s’adresse aux français souhaitant investir dans le neuf. C’est un dispositif de défiscalisation immobilière très intéressant car il permet de récupérer de 12 à 21 % des bénéfices que vous pouvez tirer de la location de ce logement, selon la période pendant laquelle vous vous engagez à le mettre  sur le marché locatif. Pour vous faire une meilleure idée du cadeau fiscal qui vous est fait, un logement d’une valeur de 200 000 euros vous permettrait d’économiser 4 000 euros d’impôts par an sur une période de 9 années.

Si la loi Pinel est particulièrement intéressante pour les contribuables qui souhaiteraient se constituer un patrimoine sans disposer d’un apport financier, il vous faudra cocher un certain nombre de cases pour pouvoir en bénéficier. Ne sont éligibles que les biens de moins de 300 000 euros, neufs ou remis à neuf et situés dans une zone géographique bien spécifique. Le but du dispositif Pinel étant de soulager la tension autour des loyers dans les grandes villes, votre bien devra se trouver dans une grande agglomération. Vous serez également soumis à de nombreuses contraintes en terme de plafonnement des loyers et des revenus de vos locataires.

Si les expatriés français ne peuvent pas encore bénéficier de ce dispositif de défiscalisation immobilière, la loi Pinel a un équivalent pour les DOM et COM. Ce dispositif Outre Mer est même plus intéressant puisque vous bénéficierez d’un abattement de 23 à 32 % sur une période pouvant aller jusqu’à 12 ans.

Bénéficier de défiscalisation immobilière avec le dispositif Censi Bouvard

Ce dispositif de défiscalisation immobilière est idéal pour les français souhaitant investir dans la pierre sans s’encombrer des contraintes qui incombent naturellement aux loueurs d’un logement. En effet, il permet des abattements fiscaux de 11 % par an sur les revenus tirés de la location d’un bien meublé dans une résidence de service.

Comment alléger ses impôts

Pour être éligible à la loi Censi Bouvard, vous devrez donc investir dans un logement meublé dans une résidence de type universitaire, touristique ou un Ehpad. Vous devrez également vous engager à conserver votre bien sur une période de 9 ans pendant laquelle il vous sera également possible de vous voir rembourser la TVA due au titre de l’activité commerciale que vous exercez en tant que loueur d’un bien meublé dans une résidence offrant des services.

Le dispositif Censi Bouvard présente donc de sérieux avantages, notamment pour les plus petits investisseurs qui souhaitent minimiser leur risque (car ce type de bien ne connait pas de vacances de loyer). Attention cependant à bien choisir la société de gestion et à ne pas céder aux sirènes de rendements trop importants, car les arnaques sont légions dans ce secteur.

La loi Girardin

La loi Girardin s’adresse également aux français qui souhaitent investir dans un bien en Outre-mer. La principale différence est que la période prévue pour ce dispositif de défiscalisation immobilière est nettement plus courte, puisque vous ne pourrez en bénéficier que pendant 5 années consécutives. Comme pour la loi Pinel, le but est de favoriser l’accès au logement en location et le propriétaire sera donc soumis à des plafonnements de loyer et de ressources du locataire pour bénéficier d’un abattement fiscal qui peut monter jusqu’à 26 % de réduction.

La dérogation au plafonnement qui est imposé à tous les autres dispositifs de défiscalisation immobilière au titre des niches fiscales (de 18 000 euros avec la loi Girardin au lieu de 10 000 en métropole) en fait donc un cadeau fiscal particulièrement intéressant pour les ménages fortement imposés dans les DOM-COM où les revenus sont plus élevés (comme en Guyane).

Le seul point négatif à ce dispositif de défiscalisation immobilière très attractif est qu’il ne s’applique qu’aux biens ayant obtenu un permis de construire avant la date de 2012. Les opportunités à saisir sont donc de plus en plus rares.

Bien investir avec la loi Pinel

La loi Monument historique

Comme  nous l’avons vu plus haut, la loi Monument historique permet de préserver le patrimoine historique français en défiscicalisant les revenus que vous pouvez tirer d’un investissement dans un bien classé comme monument historique. Contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation immobilière que nous avons listé dans cet article, l’abattement ne se fera pas sous la forme d’une réduction d’impôt mais d’une diminution de votre base imposable. Vous aurez en effet la possibilité de déduire tout ou partie de votre investissement, sans aucune limite (de montant ou de temps).

Comme pour la loi Girardin, les français faisant le parti d’investir dans un monument historique ne seront plus sujets au plafonnement des niches fiscales, ce qui est particulièrement intéressant pour les foyers fiscaux fortement imposés.

Le dispositif Malraux : comment optimiser sa défiscalisation immobilière en investissant dans l’ancien ?

La loi Malraux complète la législation existante en matière de protection du patrimoine français. Elle facilite en effet la restauration des biens immobiliers historiques en échange d’une fiscalité avantageuse pour récompenser l’investissement et les travaux de réhabilitation pour rénover ces bâtiments anciens.

Pour bénéficier de la loi Malraux, vous devrez donc acquérir un bâtiment nécessitant des travaux de restauration et situé en secteur sauvegardé. Si vous répondez à ces critères, vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation de 30 % des travaux réalisés (tant qu’ils ne dépassent pas 400 000 euros sur une période de 4 ans. Attention, car pour prétendre au dispositif Malraux, les travaux réalisés devront permettre la restauration totale du bâtiment qui devra ensuite être loué pendant au moins 9 ans, 1 année après la fin des travaux.

optimiser son investissement immobilier

Comment éviter les pièges de la défiscalisation immobilière ?

Si la défiscalisation immobilière exerce un pouvoir attractif fort pour l’investissement dans la pierre, il ne faut pas oublier que ce dernier comporte sa part de risque. Votre projet doit en effet être bien pensé et rester dans les limites de vos moyens financiers si vous souhaitez qu’il soit viable économiquement et ne se transforme pas en échec complet.

En effet, certains projets immobiliers peuvent ne dégager aucun profit et même se révéler contre-productifs et désastreux sur un plan financier. Les investisseurs non professionnels, en particulier, qui comptent sur ces dispositifs alléchants pour se constituer un patrimoine et alléger leur fiscalité, risquent de tomber dans des arnaques ou tout simplement de ne pas parvenir à les utiliser de manière favorable pour en tirer le meilleur parti.

comment bénéficier de la défiscalisation immobilière ?

Les conseils à retenir

Pour éviter ces pièges, le plus important reste de :

  • Sélectionner le bon dispositif de défiscalisation immobilière selon vos ressources et votre projet immobilier.
  • Définir votre projet dans la limite de votre budget et avoir des attentes réalistes en matière de défiscalisation. N’oubliez pas que dans la plupart des cas, ces derniers ne vous permettront que d’économiser 10 000 euros par an, pas plus.
  • Le plus important dans un investissement immobilier n’est pas qu’il soit éligible à la défiscalisation immobilière mais son emplacement. Pour être rentable, vous devez être capable de le louer, ce qui sera impossible si vous choisissez un logement isolé, dans une zone à faible demande.
  • Il est nécessaire de réaliser un plan de financement avant de vous lancer. N’hésitez pas à demander de l’aide à un spécialiste qui pourra vous aider à optimiser votre investissement. Il pourra par exemple vous conseiller d’emprunter dans certains cas (notamment avec la loi Censi Bouvard pour bénéficier d’un double effet de levier fiscal et financier).
  • Une fois que vous aurez investi, ne vous endormez pas sur vos lauriers. Il est aussi important de prévoir votre sortie d’investissement. Dans le meilleur des cas, c’est un élément auquel vous devez réfléchir avant même d’investir.
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