Obligations à respecter

En contrepartie de la possibilité d’amortir l’investissement, deux conditions sont à respecter par l’investisseur :

  • conserver le bien en location pendant un minimum de 9 ans;
  • respecter un plafond de loyer (par mois et par m²).

Pour le Scellier intermédiaire, il convient en outre de respecter un plafond de ressources (revenus) du locataire.

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Obligations à respecter pour monter une opération de défiscalisation Scellier 2015

En contrepartie de la réduction d’impôt, deux principales conditions sont à respecter par l’investisseur :

  • conserver le bien en location pendant un minimum de 9 ans;
  • respecter un plafond de loyer (par mois et par m²).

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif en Scellier intermédiaire, il convient en outre de respecter un plafond de ressources (revenus) du locataire.

Obligation de durée de location Scellier

La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Bénéfice de la réduction d’impôt Scellier

Le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins 9 ans à usage d’habitation principale du locataire.

Durée de location selon le type d’investissement :

  • Pour un investissement immobilier locatif Scellier : 9 ans minimum.
  • Pour un investissement immobilier locatif Scellier intermédiaire : 9 ans minimum; possibilité de proroger pendant deux périodes successives de deux périodes successives de 3 ans, donc au total 115 ans d’engagement de location.

Au-delà de ces durées, libre au propriétaire de laisser en location, sans contrainte particulière, ou bien revendre.

Plafond de loyer à respecter pour monter une opération de défiscalisation Scellier 2015

(par mois par m² de surface dite « fiscale », charges non comprises, valeurs pour les baux conclus en 2015, Note : ces plafonds de loyer sont actualisés chaque année au 1er janvier)

Zone A Zone Abis Zone B1 Zone B2
Scellier
16,38 €
22,08 €
13,22 €
10,78 €
Scellier intermédiaire
13,10 €
17,66 €
10,58 €
8,62 €
–> La zone C concerne toutes les communes non classées dans les zones A bis, A, B1 et B2 soit le reste du territoire : pour investir en Scellier dans la zone C, il est indispensable d’obtenir obligatoirement un agrément ministériel.

Pour le calcul des plafonds de loyers au m², la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon…).

Scellier intermédiaire : plafonds de ressources du locataire

Pour les baux conclus en 2015, les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder les plafonds ci-dessous en fonction du lieu de location :

Composition du foyer locataire Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 45 241 € 33 605 € 30 805 €
Couple 67 612 € 49 349 € 45 237 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 81 276 € 59 078 € 54 155 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 97 355 € 71 498 € 65 540 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 115 250 € 83 916 € 76 925 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 129 686 € 94 657 € 86 770 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la cinquième
+ 14 455 € + 10 752 € + 9 856 €
Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier, en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance. Cette variation est appréciée entre le 1er octobre de l’avant-dernière année et le 1er octobre de l’année précédente.

Les ressources du locataire ou du sous-locataire correspondent au revenu fiscal de référence, qui figure sur l’avis d’impôt sur le revenu de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat de location.

On apprécie le plafond à retenir à la date de signature du bail en fonction des titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux. Lorsque les titulaires du bail constituent des foyers fiscaux distincts, chacun doit satisfaire personnellement aux conditions de ressources.

Toutefois, une exception est prévue pour les ressources de contribuables vivant en concubinage : on compare dans ce cas l’ensemble des revenus des concubins aux plafonds de ressources applicables aux couples (avec ou sans personnes à charge).

Si les ressources du locataire deviennent supérieures au plafond autorisé, entre l’année de référence et la mise en location ou au cours de la période couverte par le bail, l’avantage fiscal n’est pas remis en cause. Il en est de même en cas de reconduction tacite ou expresse du bail avec un même locataire.

NDLR : selon nos estimations, près des deux tiers des foyers français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, ce qui rend cette limitation moins sociale qu’il n’y parait et donc en définitive assez favorable à l’investisseur.

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