Les Avantages Fiscaux de la Loi LMNP Censi-Bouvard

Les revenus tirés d’un investissement immobilier locatif LMNP sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (communément appelés BIC); le régime fiscal spécifique au LMNP permet de déduire bon nombre des charges des revenus locatifs de même nature.
Au regard de l’administration fiscale, est considéré comme loueur en meublé non professionnel le contribuable qui retire de cette activité moins de 23 000 €* de recettes brutes annuelles et moins de 50% de son revenu global, ou n’est pas inscrit au registre du commerce. (*: total des loyers, toutes taxes comprises, au sein du foyer fiscal).

Distinction entre le LMNP et le Censi-Bouvard

Jusqu’à 31 décembre 2016, pour un même investissement, deux « variantes » sont possibles:

  • Un investissement en LMNP « classique », avec bénéfice des amortissements et possibilité de récupérer le TVA, dont l’intérêt fiscal principal consiste – pendant un grand nombre d’années – à ne pas générer d’imposition sur les revenus tirés de la location. Une solution idéale pour se constituer une rente défiscalisée en vue de la retraite.
  • Un investissement LMNP « Censi-Bouvard » (adaptation de la Loi Scellier à la location meublée) avec réduction d’impôt immédiate de 11% du montant de l’investissement (dans la limite de 300 000 €) et possibilité de récupérer la TVA.  Une solution idéale pour défiscaliser puis se constituer du revenu. Cette loi de défiscalisation immobilière est très avantageuse pour les investisseurs qui acquièrent un appartement dans une Résidence avec Services entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

Fiscalité Censi-Bouvard

  • Dans le cadre de la Loi Censi-Bouvard, réduction d’impôt de 11% du prix hors taxe du bien acheté neuf (réduction calculé sur la base d’un maximum de 300 000 €), soit jusqu’à 33 000 € d’avantage fiscal, c’est à dire jusqu’à 3 666 € par an.
  • Imputation des déficits sur les revenus de même nature (BIC).
  • Hors loi Censi-Bouvard, amortissement linéaire du mobilier entre 5 et 10 ans et surtout de l’immobilier (hors foncier) entre 20 et 40 ans. Déduction des amortissements uniquement si le résultat d’exploitation est positif ; ils ne peuvent donc créer ou augmenter un déficit. Non déductibles sur les revenus d’autre nature que ceux tirés de la location, les excédents d’amortissement créent une « cagnotte » d’amortissement utilisable pendant de nombreuses années (sans limitation de durée) afin que les loyers ne soient pas fiscalisés.
  • En cas d’achat d’un bien neuf, possibilité de récupérer la TVA, soit 20% d’économie supplémentaire. Récupération définitivement acquise au bout de 20 ans de détention ; si revente avant, réintégration au prorata.

 

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